« Alerte SCPI… comme prévu, les 1ers blocages de retraits arrivent par milliards !! ». L’édito de Charles SANNAT

 

par Charles Sannat | 13 Déc 2022 |

Mes chères impertinentes, chers impertinents,

L’avantage des greniers de Normands, c’est qu’ils sont indépendants et l’autonomie procurée par les poules et la production gratuite d’œufs donne une certaine indépendance.

Alors, il était assez facile du haut de mon grenier de ne plus voir le soleil qui poudroie et l’herbe qui ne verdoie plus du côté des placements immobiliers « papiers ».

Non pas qu’il s’agisse de mauvais placements. Ce sont de bons placements.

Mais, mais… ils ont une faiblesse, et cette faiblesse c’est le risque de liquidité.

Dit autrement, le risque de « liquidité » c’est  un risque de « disponibilité.

Aux Etats-Unis la crise immobilière est tellement rapide et foudroyante, que l’on se retrouve comme prévu, déjà avec des dizaines de milliards de dollars de placements bloqués et pas des moindres !

Le fonds immobilier de Blackstone pour les particuliers face à une flambée de retraits

Le numéro un du private equity a dû refuser plus de la moitié des demandes de rachat sur son véhicule de 125 milliards de dollars ouvert aux particuliers.

Porte close chez Blackstone. Face à une cascade de demandes, le numéro un mondial du private equity a dû limiter les retraits sur son fonds immobilier de 125 milliards de dollars, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) ouvert aux investisseurs particuliers et grandes fortunes. Un axe majeur de développement pour tous les géants américains du non coté.

A ce jour les rachats sont fermés.

Egalement du côté du fonds Starwood Real Estate Income Trust, plus petit mais très connu, des mesures ont également été prises après que son fonds qui dispose de presque 15 milliards de dollars d’actifs a recu des demandes de rachat dépassant les 3 % des actifs au mois de novembre. Et la aussi il s’agit de limiter et de bloquer les demandes de sorties et de rachat.

Un problème de liquidité très facile à comprendre et à anticiper…

Encore faut-il en parler et avoir le courage de le dire aux petits épargnants qui sont toujours les dindons de la farce et la « contrepartie » des gros.

Le principe de tous ces fonds immobiliers, qu’ils soient français ou américains, est toujours le même et simple à comprendre. Une société va acheter des actifs immobiliers et diviser en « parts » la valeur de tous ses actifs. Très bien. A chaque collecte, la société achète de nouveaux immeubles, entrepôts, boutiques, centres commerciaux, bureaux et que sais-je encore ayant trait à l’immobilier.

Tant que les « acheteurs » de parts sont plus nombreux que les vendeurs de « parts », il n’y a aucun problème. Ceux qui sortent revendent à ceux qui veulent rentrer et c’est le fonds qui assure le fonctionnement de son mini-marché intérieur. C’est ce qu’il s’est passé pendant des années de taux zéro ou négatifs où tout le monde voulait de l’immobilier, sans les problèmes de l’immobilier, d’où le succès de la pierre « papier ». Alors nous avions un flux vendeur très important et une hausse des prix de l’immobilier.

Puis, est arrivée l’inflation.

Puis est arrivée la hausse des taux des banques centrales qui n’est pas terminée.

Et patatras.

Les prix de l’immobilier ont commencé à baisser. Les placements de taux sans risque de 3 à 4 % aux Etats-Unis concurrencent désormais sans problème ces placements immobiliers alternatifs qui risquent en plus de voir la valeur de leurs actifs chuter avec la baisse des prix du marché immobilier.

Logiquement les détenteurs de parts de pierre papier tentent de sortir.

Mais, ce qui devait arriver arrive.

Ils sont rentrés pendant des années sur ces placements, mais ils veulent en sortir tous en même temps et il n’y a plus de nouveaux entrants.

Du coup, ceux qui veulent sortir ne peuvent pas se faire « rembourser » leurs parts par ceux qui veulent rentrer. Il n’y a plus de volontaires.

La trésorerie de ces fonds a été immédiatement « mangée » et n’est évidemment pas suffisante.

Il n’y a donc plus que deux solutions.

Soit le blocage des retraits et donc des comptes, soit la vente des actifs (à prix bradés) pour assurer la liquidité.

Mais vendre des actifs immobiliers prend du temps, et plus grave, il faudra constater des pertes et vendre ses actifs en pleine déroute c’est toujours dommage.

Le problème de la pierre papier et de tous les fonds immobiliers est toujours le même c’est la liquidité. Si vous n’avez pas besoin de votre argent dans les 5 à 10 ans qui viennent vous vous en sortirez probablement très bien.

Si ce n’est pas le cas, si cet argent vous est utile, ou que vous risquez d’en avoir besoin, alors vous devez vous poser les bonnes questions. Depuis octobre j’avertis sur la liquidité des SCPI et j’invite ceux qui pourraient en avoir besoin à anticiper avant d’éventuels blocages de fonds. C’est dans cette optique et en raison de mes prévisions concernant des blocages potentiels que j’avais rédigé en octobre 2022 un dossier spécial intitulé « ALERTE SCPI ». Pour le moment, il n’y a pas de blocage en France et l’on peut encore réaliser des retraits. Mais demain ?

Pour autant il ne faut pas paniquer. Les SCPI restent de bons placements, mais parfois pas liquides ! C’est cela que vous devez gérer en fonction de votre situation personnelle et de vos besoins.

Ceux qui ne sont pas abonnés à la lettre STRATEGIES et aux dossiers spéciaux c’est le moment de le faire et pour 98 euros seulement par an (avec accès à toutes les archives et aux 12 prochains mois de parutions) cela vous évitera des déconvenues financières et patrimoniales pouvant se compter en dizaines de milliers d’euros. (Pour vous abonner tous les renseignements sont ici). Pour les abonnés qui détiennent des SCPI, c’est le moment de relire le dossier « Alerte sur les SCPI ». A tous, quand il y a une crise économique forte, il y a une crise bancaire et financière toujours plus ou moins importante. Quand le système financier est touché, alors il y a souvent des fonds qui se retrouvent bloqués. Soyez vigilants. Je suis là pour vous accompagner et vous rendre compréhensible ces logiques financières et patrimoniales parfois complexes. (Pour vous abonner c’est ici)

Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.

Préparez-vous !

Charles SANNAT