par | 13 Déc 2023 |
Mes chères impertinentes, chers impertinents,
Il y a deux volets à avoir en tête quand on réalise une opération immobilière et ces deux volets sont très liés, bien plus qu’on peut le croire de prime abord.
Le premier aspect est psychologique, car une transaction immobilière est généralement l’opération la plus importante et la plus coûteuse que les familles mènent lors de leur vie « financière », alors il y a du stress, de l’angoisse, de la peur, il y a aussi, corollaire de ces émotions, des biais psychologiques importants. Les décisions que l’on prend sont parfois irrationnelles, elles sont alors mauvaises. Mauvaise pioche quand on surestime le bien dans lequel on vit, dont on ne voit plus les défauts, et que l’on veut vendre le plus cher possible aussi pour gagner le plus possible ce qui est bien compréhensible. Les agents immobiliers pour rentrer les mandats tiennent rarement un langage de vérité en refusant les mandats justement ! Ils acceptent le prix du vendeur en lui disant que c’est trop haut, mais qu’on peut commencer ainsi. Alors la mise en vente se fait sur des niveaux de tarifs déjà hors marché. Puis le temps passe, et les vendeurs ne vont faire que suivre la baisse avec, toujours un temps de retard. Il seront donc trop haut.
Le deuxième aspect est donc purement financier. Dans un marché qui baisse, le risque du vendeur c’est d’être toujours en retard d’une baisse !
Le problème est réel, car brader son bien n’est pas non plus la bonne option ! Disons que dans un marché baissier il est très difficile d’optimiser le prix de sa vente ce qui n’est pas le cas dans un marché haussier, car même si vous êtes un peu cher aujourd’hui, la hausse va rattraper votre prix.
En clair, dans un marché haussier le temps est votre ami.
Dans un marché baissier le temps est votre ennemi.
Voilà comment titre France Info sur ce sujet.
« Je regrette d’être passée par le prêt-relais » : ces propriétaires dans « la galère totale » pour vendre leur logement à l’approche de l’échéance de leur crédit
« Dans un contexte de ralentissement du marché de l’immobilier, des vendeurs qui devront rembourser leur prêt-relais dans les prochains mois racontent à franceinfo leurs difficultés pour trouver un acheteur, malgré leurs baisses de prix successives.
Claire* était loin d’imaginer que la vente de sa maison à Lyon serait une telle source d’angoisse. Au printemps 2022, lorsqu’elle décide de déménager en Isère pour se rapprocher de sa famille, cette ancienne employée dans l’industrie pharmaceutique souscrit à un crédit immobilier de 118 000 euros sur dix ans ainsi qu’à un prêt-relais de 340 000 euros. Une avance de trésorerie qui lui permet de financer son nouveau logement et de s’y installer, sans attendre d’avoir un acheteur pour l’ancien.
A l’époque, alors que le marché de l’immobilier est encore dynamique, Claire, 45 ans, ne voit « aucune raison » que sa maison, dotée d’un jardin de 100 m2 et située dans « un secteur demandé » de Lyon, « ne se vende pas ». Son bien est d’abord mis en vente à 620 000 euros, un prix situé dans la fourchette des estimations réalisées. Un an et demi après la souscription de son prêt-relais, la maison de cette mère de deux enfants est désormais affichée à 449 000 euros, bien en dessous de la plus basse estimation. Mais rien n’y fait. A moins de six mois de l’échéance de son crédit, elle n’a toujours pas trouvé preneur. « Je ne passe plus une nuit tranquille. Je me réveille chaque jour en me rappelant que la maison n’est toujours pas vendue et que je suis dans la galère totale, s’inquiète-t-elle. Je regrette d’être passée par le prêt-relais. »
« Je ne passe plus une nuit tranquille »…
Voilà le plus important.
Il y a la perte finale éventuelle, et surtout l’anxiété bien réelle pendant des mois entiers, un souci qui pèse profondément sur le moral, sur les couples sur les familles.
« Faire des affaires » nécessite en fait des nerfs d’acier. Il ne faut pas stresser. Il faut avoir de l’argent devant soi, il faut pouvoir perdre, et ne pas « jouer votre vie » à chaque fois, sinon, le degré d’anxiété sera maximum.
Le prêt relais, c’est un découvert géant garanti par votre bien immobilier !
« Ce type de crédit fonctionne comme un « découvert géant » octroyé par la banque pour une durée de 12 à 24 mois, « afin de vous permettre de vous positionner rapidement sur le bien que vous souhaitez acheter », résume Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. Cette option est particulièrement prisée par les ménages qui ont un « coup de cœur » pour un logement, expose l’experte, ou en cas de changement de vie personnelle ou professionnelle qui nécessite un déménagement rapide. La somme prêtée varie entre 60 % et 80 % de l’estimation du bien à vendre, selon la société de courtage immobilier. Tant que le logement n’est pas vendu, l’emprunteur verse uniquement des intérêts. »
Mais dans le contexte de resserrement du marché, vendre n’est plus une mince affaire. La hausse des taux d’intérêt, qui oscillent dorénavant autour de 4 %, et le durcissement des conditions d’accès aux crédits immobiliers freinent les acquéreurs. Le nombre de transactions immobilières a baissé de près de 20 % entre septembre 2022 et septembre 2023, selon le Conseil supérieur du notariat. « Le retournement du marché a été violent », reconnaît Cécile Roquelaure. »
Dans un marché baissier pas de prêt relais !La règle est simple.
Dans un marché haussier le prêt relais est un excellent outil qui vous permet d’acheter immédiatement un bien qui vaudra plus cher demain et vous laisse le temps de vendre le votre dans les meilleures conditions.
Dans un marché baissier, vous achetez aujourd’hui plus cher un bien qui vaudra moins demain, en essayant de revendre un bien qui perd chaque jour de la valeur et sur lequel on suit péniblement la baisse sans jamais la rattraper de peur de perdre plus. Cercle vicieux.
L’immobilier, on ne gagne pas à tous les coups !
Et c’est l’une des grandes leçons à retenir.
Les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel.
Que ce soit un arbre obligataire, l’arbre des taux, l’arbre immobilier ou celui des actions.
Les marchés ne sont jamais haussiers éternellement, alors il faut toujours regarder devant soi, anticiper, et surtout, limiter toujours les risques.
Le pépé avait une manière simple de limiter les risques. Il disait « faut pas péter plus haut que son cul ». Je vous accorde que c’est un tantinet vulgaire. Pour être plus élégant que le pépé, disons simplement que la simplicité est reine. Faire moins que ce que l’on peut est la meilleure manière de ne pas prendre de risque. Vous pouvez acheter un château et vous achetez une maison « normale », vous avez de la marge de manœuvre, donc pas de stress, pas d’anxiété, pas de peur.
La simplicité et la sobriété libèrent toujours.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
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